Montepino, SOCIMI especializada en el sector inmologístico líder en la Península Ibérica y promovida por Valfondo Investment Management y Bankinter Investment, incrementó sus ingresos por arrendamiento en 2023 un 40%, hasta los 36,6 millones de euros. Este repunte se produjo por el buen avance de la actividad promotora de la compañía, que entregó en el ejercicio activos con una superficie bruta alquilable (GLA) de 220.500 m2, lo que supone un crecimiento de un 51% respecto al volumen puesto en operación el año anterior.
En paralelo a la evolución de su actividad de promoción logística, Montepino impulsó mejoras en materia de eficiencia operativa que le permitieron incrementar los ingresos netos en un 46%, hasta los 31,5 millones de euros. Todo ello contribuyó al crecimiento del resultado bruto de explotación (ebitda), que alcanzó los 19,5 millones de euros, un 65% más que en 2022.
Respaldo financiero a los proyectos logísticos de Montepino
La SOCIMI -que cotiza en Euronext Access París- consiguió en 2023 un total de 209 millones de euros de financiación verde para cinco proyectos logísticos, en un entorno marcado por el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito.
Destaca la firma de un préstamo verde de 64 millones de euros para un activo logístico llave en mano que Montepino desarrolla para Leroy Merlín en Castanheira do Ribatejo (Lisboa). La gestión del proyecto logístico -el mayor de Portugal en la actualidad- se lleva a cabo a través de Valfondo Investment Management, compañía encargada de la gestión de la cartera de la SOCIMI.
Entre los grandes acuerdos de financiación también es relevante la firma de un préstamo verde de 70 millones de euros para el desarrollo de un activo logístico ubicado en el ‘Parque Logístico de la Ciudad del Transporte Illescas Montepino’ (Illescas, Toledo), el mayor proyecto logístico de España y un referente en materia de sostenibilidad.
A lo largo del ejercicio, Montepino siguió combinando el impulso a la financiación de sus proyectos con una política de apalancamiento prudente, que ha conseguido contener el loan-to-value (LTV) en el 39%. El alza de los tipos de interés impactó en los costes financieros en 2023, así como en la valoración de las inversiones inmobiliarias de la cartera de activos de la SOCIMI respecto al año anterior, que arrojó minusvalías contables de 168 millones de euros, lo que condujo a un resultado consolidado negativo de 156,8 millones de euros (frente a los +32,6 millones en 2022). No obstante, conviene resaltar que el resultado de esta valoración de activos responde a un efecto contable y no supone salida de caja.
A pesar de la coyuntura anteriormente descrita, el valor bruto de los activos de la SOCIMI (GAV, por sus siglas en inglés) se situó en los 1.252 millones de euros -, lo que supone un 3% más que a finales de 2022. Este incremento refleja las minusvalías contables de los activos por los incrementos en las yields de mercado que han empleado los valoradores independientes en sus hipótesis de cálculo, y el monto de inversión realizada durante el ejercicio, que ascendió hasta los 212 millones de euros. En la medida en que los tipos de interés empiecen a bajar y los desarrollos actualmente en construcción entren en operación y arrendamiento, las yields aplicadas por los valoradores deberían comprimirse recuperando así valor el conjunto de la cartera de la SOCIMI.
A cierre de 2023, la cartera de la SOCIMI contaba con una superficie bruta alquilable de 1,9 millones de m2. En número, estaba compuesta por 51 activos logísticos, de los que casi la mitad se correspondían con naves operativas (25), en tanto que el resto eran suelos en ubicaciones estratégicas en las principales rutas de transporte destinados al desarrollo y a la futura promoción (15) e inmuebles en construcción (11).
En 2023 Montepino comercializó cinco proyectos logísticos -tres en Zaragoza y dos en Valencia- con una superficie bruta alquilable total de 269.000 m2.
Estrategia centrada en consolidar la cartera mediante el desarrollo de los activos
Las previsiones de Montepino pasan por entregar en 2024 alrededor de 245.000 m² de inmuebles logísticos llave en mano para los que ya existe inquilino.
En línea con el Plan de negocio a diez años aprobado por Montepino en 2021, la compañía continuará enfocada, por un lado ,en consolidar su cartera actual de activos operativos, de muy alta calidad, con arrendamientos de largo plazo con operadores de primer nivel y rentas indexadas a inflación; por otro ,en finalizar sus desarrollos en marcha y ,al mismo tiempo buscar los operadores más adecuados para los suelos que están pendientes de desarrollo.. Este impulso permitirá a la SOCIMI contar con la práctica totalidad de la cartera operativa para 2027.
Montepino se ha afianzado como uno de los gestores inmologísticos líderes en la Península Ibérica y en España cuenta con una presencia consolidada en la zona centro.
Valfondo Investment Management continuará impulsando la gestión de los activos de Montepino y el desarrollo de los mismos de acuerdo con los estándares más exigentes en materia de sostenibilidad, una estrategia que ya ha permitido a la SOCIMI contar con certificaciones LEED en todos sus inmuebles operativos.
