La proyección para el sector de bodegas en Colombia en 2024 presenta perspectivas positivas, pero también desafíos. Según Cushman & Wakefield, se destaca la gestión de la creciente demanda, la reducción de la disponibilidad de espacios, la adopción de tecnologías eficientes y sostenibles, y la influencia de las tasas de interés y costos asociados a la construcción como elementos clave a considerar.
La demanda de espacios de bodegas en Colombia para 2024 se verá impulsada principalmente por los operadores logísticos y de alimentos. Estas industrias destacan no solo por su contribución a la demanda, sino también por la configuración de instalaciones adaptadas a sus necesidades específicas en los últimos dos años.
Sobre este panorama, Cushman & Wakefield vaticina que en 2024 se impondrán estas tendencias para el mercado:
El BTS será el rey
La tendencia dominante en el mercado logístico colombiano para 2024 seguirá siendo la implementación de proyectos BTS (Build to Suit). Esta forma de construcción destaca por su capacidad para adaptarse precisamente a las necesidades de los arrendatarios, ofreciendo soluciones altamente personalizadas y eficientes.
La flexibilidad inherente de los proyectos BTS es esencial en un entorno empresarial en constante cambio, permitiendo a las empresas influir en el diseño y la configuración de las instalaciones, reduciendo así los riesgos asociados con la obsolescencia y manteniéndose actualizadas con las últimas tendencias y tecnologías en logística.
“Además, en un contexto financiero donde las tasas de interés son volátiles y los costos de materiales y mano de obra impredecibles, los proyectos BTS proporcionan una mayor certeza y control sobre los costos, mitigando los riesgos gracias a la personalización de las instalaciones según las necesidades del arrendatario. Además, la colaboración estrecha entre desarrolladores, arrendatarios y posiblemente inversionistas, desde las etapas iniciales del proyecto, contribuye a una planificación más eficaz y a la alineación de intereses”, comentá Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.
El régimen franco impulsará el mercado
El régimen especial que ofrece beneficios fiscales y aduaneros en Colombia es un fuerte incentivo para atraer inversiones y fomentar el desarrollo de infraestructuras logísticas. La inclusión de la industria de data centers refuerza este impulso, siendo un elemento clave para el crecimiento económico. Es importante señalar que, según Diego Zapata, director del área de brokerage de Cushman & Wakefield, este régimen no se aplica de manera universal a pesar de sus ventajas significativas.
“Su acceso está condicionado a cumplir con requisitos de exportación, lo cual puede limitar su aplicabilidad y reducir el interés en el desarrollo logístico en zonas francas. Esta condición específica implica que solo aquellas empresas cuyas operaciones estén orientadas predominantemente hacia la exportación podrán aprovechar plenamente los beneficios del régimen franco” destacó Diego Zapata, Director del Área de Brokerage.
El e-commerce tendrá un gran rol
El auge del comercio electrónico y la importancia de la última milla en el mercado son evidentes, generando la búsqueda de espacios de bodegas estratégicos para agilizar entregas y facilitar devoluciones.
Sin embargo, esta tendencia no está exenta de desafíos, como restricciones de uso del suelo y limitaciones para la entrada de vehículos. Para superar estos obstáculos, se están implementando soluciones innovadoras, como bodegas de almacenaje en centros comerciales y parques logísticos, tanto en áreas urbanas como en las afueras.
La sostenibilidad y tecnología seguirán siendo un sello
La progresión de las bodegas ha presenciado notables avances en lo que respecta a tecnología y sostenibilidad. La introducción de tecnologías innovadoras, tales como la automatización y el Big Data, ha desempeñado un papel fundamental en el perfeccionamiento de la eficiencia operativa y en la fomentación de prácticas más sostenibles en las actividades de almacenamiento.
“Las nuevas construcciones de bodegas están siendo diseñadas con mayores especificaciones, priorizando la eficiencia logística. Este enfoque no solo optimiza los procesos internos, sino que también impulsa la tendencia hacia la obtención de certificaciones de construcción sostenible, como EDGE”, resalta Junior Ruiz, Director del área de investigación de mercados de Cushman & Wakefield.
Es crucial subrayar que estas certificaciones no se restringen únicamente a las nuevas construcciones, sino que también abarcan a bodegas preexistentes. Esto se debe a la respuesta a una creciente demanda por parte de la sociedad y las empresas, quienes buscan cada vez más prácticas respetuosas con el medio ambiente en todos los segmentos de la cadena de suministro y almacenamiento.
Tips para inversionistas
En el actual mercado, los inversores tienen oportunidades centradas en un perfil de riesgo oportunista, especialmente en el segmento desatendido del desarrollo especulativo. A pesar de la tendencia creciente hacia construcciones a medida, entrar estratégicamente en el mercado de desarrollo especulativo podría ser beneficioso, según Juan Carlos Delgado, Country Manager de Cushman & Wakefield. En un contexto de aumento de los precios de renta, el ingreso al segmento industrial con ubicaciones convenientes se vislumbra como una decisión favorable.
La sugerencia para los inversionistas es evaluar minuciosamente la ubicación como un elemento crucial para el éxito en la ocupación. Se recomienda desarrollar estrategias que aborden la creciente demanda y estén alineadas con las condiciones del mercado, como la escasez de oferta y la reducción de la tasa de vacancia.
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